住宅ローンシミュレーションと借り換え繰り上げ返済のコツ

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最新記事【2006年05月02日】

住宅ローン：住宅金融公庫融資

住宅ローン：住宅金融公庫融資について

住宅ローンを組むというと、まず住宅金融公庫から借入れ、不足する分は民間の金融機関を利用する、といった組み合わせがまず頭に浮かぶほど存在感のある公庫融資です。

住宅ローン借り入れポイント

● 資金の目的
・本人が住むための住宅購入や、新築、または、リフォーム。

● 対象物件
・購入価格の上限、床面積、間取り、建築時期、独自の建築基準などの制限や制約がある。

● 利用者の資格
・申込み時の年齢が満70歳未満。
※完済時の年齢が満80歳以下。

● 受付時期
・一部を除いて年4回。

● 融資の対象になる住宅の主な条件
・面　積＝新築マンション５0㎡以上２80㎡以下
　　　　　　新築分譲一戸建ては７0㎡以上２80㎡以下
　　　　　　 ※敷地面積100㎡以上
　　　　　　中古は50㎡（一戸建ては６0㎡）以上２80㎡以下
・築年数＝原則として築25年以内。
・間取り＝キッチン・バス・トイレ付きで２以上の居室がある専用住宅。
・証明書＝新築一戸建ては「融資対象建売住宅確認書」が交付され、中古住宅は「中古物件概要書」に「適」判断があること。

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住宅ローン：財形住宅融資

住宅ローン：財形住宅融資について

財形貯蓄をしている会社員（勤労者）だけに、住宅資金を融資してくれるローンです。
財形貯蓄には、「一般財形貯蓄」、「財形年金貯蓄」、「財形住宅貯蓄」の3つの種類があります。

住宅ローン借り入れポイント
● 資金の目的
・本人が住むための住宅購入や新築、または、増改築。

● 対象物件
・建築基準法に適合すること、床面積の基準など制限や制約がある。

● 利用者の資格
・財形貯蓄を1年以上継続していて、残高が50万円以上あること。
・申し込み時の年齢が満20歳以上、満60歳以下であること。
・完済時の年齢が満75歳以下であること。
・原則として、勤続年数が1年以上あること。
・一定の収入があること。

● 金利は変動金利
・5年固定制金利で、5年単位で市場の動向をみながら改定されるされる。

● 融資限度額
・財形貯蓄残高の10倍まで、最高 4,000万円。
・住宅取得価格の80％以内（他の公的融資を含む）

● 申し込みの窓口
・勤務先の「財形転貸融資」と、公庫を窓口とする「財形直接融資」がある。

● 対象物件
・建築基準法に適合すること、床面積の基準など制限や制約がある。

● 金利は変動金利
・5年固定制金利で、5年単位で市場の動向をみながら改定されるされる。

● 融資限度額
・財形貯蓄残高の10倍まで、最高 4,000万円。
・住宅取得価格の80％以内（他の公的融資を含む）

● 申し込みの窓口
・勤務先の「財形転貸融資」と、公庫を窓口とする「財形直接融資」がある。

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住宅ローン：年金住宅融資

住宅ローン：年金住宅融資について

年金資金運用基金が厚生年金・国民年金の加入者を対象に「住宅資金」を貸し付ける制度です。
また、「バリアフリー」という融資もあります。
年民住宅融資を借りるための窓口が3つあります。

「事業主転貸」、「協会転貸」、「公庫併せ貸し」があります。

住宅ローン借り入れポイント
● 資金の目的
・本人が住むための住宅購入や、新築、または、リフォーム。

● 対象物件（公庫融資条件とほぼ同じ）
・建築基準法に適合すること、床面積の基準など制限や制約がある。

● 利用者の資格
・現在、厚生年金保険または国民年金に加入し、加入期間が3年以上加入していて、過去2年間の保険料に滞納がないことです。
・申込日の前月までの2年間は､厚生年金保険または国民年金に継続して加入し､保険料をもれなく納めていること。
・公庫の基本融資を併せて利用する場合は、公庫、年金を合算して返済当初の毎月返済額の5倍以上の月収（ボーナスなどを含めた年収の12分の１）があること。
・転貸融資を利用する場合は、収入によって返済割合が定められている（他の借り入れを含む）
・バリアフリー融資の場合は、申込日の前月までの5年間は、厚生年金保険または国民年金に継続して加入し､保険料をもれなく納めていること。

● 融資限度額
・各年金の加入により融資額が異なります。
・公庫などの公的融資の合計額は、原則として80％が限度となります。
・厚生年金と国民年金との融資額が異なります。

● 融資金利
・融資金利については、「前期間同一金利型」と、「段階金利型」の２つがあります。

● 申し込みの窓口
・建築場所最寄りの金融機関（住宅金融公庫業取扱店）に申し込みます。

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住宅ローン：銀行など民間

住宅ローン：銀行など民間ローンについて

都市銀行、地方銀行、信託銀行などの民間金融機関が独自に行っている融資システムで、金融機関によって、金利、借り入れ条件、返済方法などが異なっています。
また、公的融資に比べると、対象物件に対する規制が少なく利用がしやすいことです。

住宅ローン借り入れポイント
● 資金の目的
・原則として、本人または家族、親族が住むための購入や新築またはリフォーム。

● 利用者の資格
・申し込み時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満70歳～75歳以下。
・一定以上の安定した収入があること。
※銀行によって条件に違いがある。

● 対象物件
・建築基準法などの制限を満たしていればよい。

● 融資金利
・「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」などの種類があり、銀行によって金利が異なる。
※ローンの「借り換え」でも利用できる。
※分譲業者などによる「提携ローン」と「非提携ローン」がある。

● 融資限度額
・5,000万円～1億円。
※銀行によって違いがある。

● 受付時期
・特に決まりはない。

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住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは？

現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れることをいいます。
高金利の住宅ローンを低金利のものに借り換えることができれば、返済額の大幅な減少が見込めます。
現在、短期的には低金利なため、住宅ローンの借り換えを行う人も多いようです

住宅ローン借り換えの注意点は？

借り換えは、新規で住宅ローンを組むようなものなので、さまざまな諸経費がかかってきます。

ローン保証料や抵当権の設定費用などで、数十万円程度かかる場合もあり、結局損をするケースもあります。

また、金利差が1％以上あっても、固定金利から変動金利へ借り換えると、今後の金利上昇によって利息が大幅に増えてしまうこともあります。

住宅ローン借り換えの注意点はコチラ

住宅ローン借り換えパターン
大きく以下の2つのパターンに分けることができます。

住宅金融公庫や年金などの公的融資　→　銀行などの民間住宅ローン

民間住宅ローン　→　民間住宅ローン

住宅ローン借り換えパターン詳細

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住宅ローン借り換えした方が良い人

住宅ローン借り換えで得する人？
以下の3つの条件にあてはまる場合は、住宅ローンの借り換えを実際に検討することをおすすめします。

(1) ローンの残高が500?1,000万円以上

(2) 借り換え前後のローンの金利差が1％以上ある

(3) 返済の残りの期間が10年以上ある

※借り換え後は、返済期間を短くしておくほうがメリットが多くなります

住宅ローン得する借り換え条件はこちらでも解説しています

ちなみに、ここ5年間でより有利な条件（低金利や別の金利タイプなど）の住宅ローンへ借換えをした方は、4倍以上も増加しました。民間住宅ローンの実態に関する調査によると、平成12年度では約8,960件であった利用件数が平成15年度には約38,376件にまで伸びてきています。
理由としては、5～6年前に4％の住宅ローンを組んだ方が、最近の低金利や銀行のキャンペーン商品へ借換えを行っているためです。

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住宅ローン繰上返済：期間短縮型のススメ

住宅ローン繰り上げ返済（時間短縮型）

繰上返済には2種類あり、「期間短縮型」と「返済額軽減型」と呼ばれる2つの種類があります。
一般的に繰上返済と言われよく利用されるのは前者の「期間短縮型」です
それぞれ特徴があり別の目的で利用し、メリットを活用しましょう

【期間短縮型の特徴】

毎月返済額（ボーナス加算額）：変わらず
残り返済期間：短くなる
※繰上返済の金額により短くならない場合もあるので注意しましょう。

【このような方にオススメ！】

将来の利息を大幅にカットしたい方
ローンの早期完済をしたい方

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住宅ローン繰上返済：返済額軽減型のススメ

住宅ローン繰り上げ返済（返済額軽減型）

【返済額軽減型の特徴】
■　毎月返済額（ボーナス加算額）：軽減される
■　残り返済期間：変わらず

【このような方にオススメ！】

将来の教育費負担などに備えるために、家計のキャッシュフローを調節したい方
マイホーム購入時に借り入れをし過ぎた方

今は共働きだが、将来の収入減に備える方（このケースは多く見られます）

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住宅ローン選びのコツ！

住宅ローンを選ぼう
住宅ローン選びを始める前に、次の2点をまず知っておきましょう。

【1】住宅ローン選びも物件選びと同様に重要
マイホーム購入を計画している人は、当然物件に目が行きがちになります。
しかし、住宅ローンも物件選びと同様にしっかりチェックして選んでください。

3000万円の住宅ローンを返済期間35年、金利3%（全期間固定）、元利金等返済で借りた場合、契約時の諸経費と35年間の総支払利息の合計は約2000万円になるときもあります。
中古物件であれば、もう一軒くらい買えそうな金額を住宅ローンに支出することをお忘れなく!!

【2】住宅ローンの選択肢は100パターン以上
現在どのくらいの住宅ローンを選択できるかご存知でしょうか？
ある都市銀行の場合、優遇金利やキャンペーン金利によって約20パターンの選び方があります。
また、首都圏では最低でも都市銀行5行とその他の金融機関5社以上から選択できます。
よって、各金融機関の金利の種類が10パターン以上あるとすると、合計で10×10＝100パターン以上の選択肢があるといえます。これだけの選択肢から、いかにして自身に合った住宅ローンを選ぶかということが重要になります。

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