住宅ローンシミュレーションと借り換え繰り上げ返済のコツ

住宅ローンの諸費用について
住宅ローンを組む場合は、元金と利息を返済すればOKというわけではありません。
住宅ローン契約時における事務手数料や税金、そして万が一返済できない場合の保険料などが必要になってきます。
こういった費用は当然ながらローン契約締結の際に支払う必要があることがほとんどですのできちんと理解をして無駄な費用を減らしましょう！

ローン組む際の費用内訳は、
1)手続きに必要な費用　
2)保証料　
3)保険料 の3つに分けられます。
最近では、公庫融資やフラット35など、保証料を不要とする住宅ローンも増えてきていますので検討時に費用についても確認しておきましょう。

住宅ローン借入時に必要となる費用
印紙税(印紙代) :売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付ける。金額は借入金額によって違う。売買契約書の場合は軽減措置があり（平成17年3月31日まで）若干安くなっている。
金融機関への事務手数料 ：金融機関によって金額が異なる。
土地・建物登録免許税 ：抵当権設定を登記する際に必要となる。借入金額×税率で計算するが、公庫の場合はかからない。通常は0.4%となる。
司法書士報酬：抵当権設定を登記する際に必要となる費用。3万～6万円程度。
保証料 ：債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保証料は借入額と返済期間によって決定される。
団体信用生命保険料 ：ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うために加入する生命保険の保険料。保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている。住宅金融公庫は任意加入。民間金融機関加入は強制が主流。保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。
火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。

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住宅ローン金利タイプを知ろう！

住宅ローン金利には主に3つのタイプがあります。
それぞれの特徴をよく理解しましょう
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定金利選択型があります。
固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプとがあり、変動金利も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利とがあります。

金利タイプ	特徴	代表例
全期間固定金利型 段階金利型	・契約時点で、返済が終わるまで金利が変わらないので返済額が一定 ・住宅金融公庫融資は2005年4月より、段階金利から全期間固定金利へ変更される予定 ・今後は「フラット35（公庫証券化住宅ローン）」が主流となる	・全期間固定金利型 「フラット35」 ・段階金利型 「住宅金融公庫融資」 「JAあんしん計画」 「しんきんGOOD住まいリング」
固定金利選択型	・民間金融機関での取り扱いがメイン ・当初の一定期間の金利が固定される ・適用期間終了後、再度金利を選択するので、適用期間後の返済額は未定 ・金融機関によって違いがあるが、全期間優遇金利や一定期間優遇金利、キャンペーン金利がある	・民間金融機関 固定期間は3,5,10年が主流 全期間優遇金利は0.7%が主流 優遇金利終了後も0.2～0.4%程の金利優遇がある ・公的融資 「財形住宅融資」5年固定金利のみ
変動金利型	・民間金融機関での取り扱いがメイン ・5年間返済額は一定、5年後返済額の見直しを行うが、前回の返済額の1.25倍が上限 ・金利上昇時は、元本の返済が進まない、または未払い利息が発生する場合もある ・固定金利と同様、全期間優遇金利や一定期間優遇金利がある	・ほとんどの金融機関で変動金利の適用金利は2.375%（2005年2月現在）

変動金利や固定金利選択型の商品は金利が低いことが魅力である一方、金利上昇リスクを抱えます。 この金利上昇リスクを少なく抑えることができれば、利用価値は高まります

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住宅ローンシュミレーションと住宅ローン借り換や繰り上げ返済のコツ

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